Von der Idee bis zur Übergabe

Rino Woyczyk

In der Vergangenheit wurden der Bau und Betrieb von Pharmagebäuden beziehungsweise von Produktionen im Reinraum wegen der Sicherheit und der Geheimhaltung von eigenen Bauabteilungen/Anlagenabteilungen der Unternehmen gesteuert. Dabei lag der Fokus auf der Prozesstechnik, die 70 bis 80 % der Gesamtinvestitionskosten ausmacht. Die professionelle Koordination der Realisierung mit einem Anteil von 20 bis 30 % der Kosten wurde als zweitrangig angesehen. Die Planungen (Basic-Design) für Prozesstechnik und Bau führten spezialisierte Generalplaner durch; die Herstellung erfolgte durch Generalunternehmer beziehungsweise Generalübernehmer. Das gleiche galt für die anschließenden Qualifizierungs- und Validierungsphasen.

Die durch den kleinen Anteil Bau entstehenden Probleme für die Prozess- und Anlagentechnik werden jedoch oft unterschätzt und zu spät erkannt. So erstellen Unternehmen Reinraumproduktionsgebäude und -anlagen meist speziell für ein einziges oder für wenige Produkte. Eine weitere Nutzung kann selten rentabel realisiert werden. Ferner sind, um Produkte schnell auf den Markt bringen zu können, häufig die Planungszeiträume sehr kurz. Aus diesem Grund nehmen Planungsänderungen zu, deren Umsetzungen mit einem enormen Kosten- und Zeitaufwand verbunden sein können.

Durch Einschalten eines externen Managements, können sich Bauherren zuverlässig absichern. Im Fall von Bauvorhaben der Pharmaindustrie koordinieren und steuern die Projektmanager von Drees & Sommer die Planungs- und Realisierungsmaßnahmen des Baus und der Prozesstechnik. Die Projektmanager erstellen beispielsweise ein Projekt- und Organisationshandbuch für alle Beteiligten, um Aufgaben und Kompetenzen an jeden Beteiligten zu kommunizieren. Durch eine solche Projektstruktur und durch die gleichberechtigte Integration aller Beteiligten kann konfliktfrei und reibungslos geplant, ausgeschrieben und realisiert werden. Der Bauherr hat die Möglichkeit, individuell zu entscheiden, welche Aufgaben er an das externe Projektmanagement übertragen möchte. Der Einsatz kann vom reinen Projektsteuerer als Vertreter des Bauherrn bis zum Construction Management reichen. Construction Management wird durch eine große Arbeitsgemeinschaft definiert, die sich aus dem Projektmanagement sowie den Planern für den Bau und die Prozesstechnik zusammensetzt. Die Beteiligten bearbeiten jeweils eigenständig und aufeinander abgestimmt die Ausschreibungen und die Bauüberwachung für den Bau und die Prozesstechnik und haften somit auch gesamtschuldnerisch. Grundsatz der externen Manager ist, dass sie ausschließlich im Sinne des Bauherrn und seines Projekts handeln, also unabhängig von Firmeninteressen aus anderen Bauprojekten.

Die Begleitung des Bauherrn beginnt mit einer detaillierten Zieldefinition für die geplanten Anlagengebäude. Wenn gewünscht, führt Drees & Sommer einen Architektenwettbewerb durch. Dazu organisieren die Projektmanager das Verfahren, bereiten die Wettbewerbsunterlagen vor und prüfen die eingereichten Entwürfe. Nach der Auswahl der Architekten und der Fachplaner überwachen sie die Planung, damit alle Ziele des Bauherrn darin eins zu eins umgesetzt werden. Die Grundlagen für einen späteren wirtschaftlichen Gebäudebetrieb werden schon in dieser Phase gelegt, eine Facility-Management-Beratung setzt optimalerweise zu diesem Zeitpunkt an. Anschließend begleitet das Projektteam die Ausschreibung und Vergabe der erforderlichen Bauleistungen, der Ausbauten und der Prozesseinbauten. Dies erfolgt in Einzelvergaben, um eine maximale Flexibilität für den Bauherrn und seine eventuell notwendigen Änderungen zu erreichen, zum Beispiel durch Anpassung des Ablaufs und durch direkte Verhandlung ausschließlich mit den betroffenen Baufirmen. Während der Realisierung ist die zentrale Aufgabe der Projektmanager das übergreifende Controlling von Kosten, Terminen und Qualitätsvorgaben. Alle Gewerke werden untereinander koordiniert, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Falls Reibungen auftreten, ist es Aufgabe der Projektmanager, für eine schnelle und einvernehmliche Lösung zu sorgen. Entstehende bauliche Änderungen, werden Konsequenzen für den Zeitplan und das Baubudget geprüft und mittels Planänderungstestaten abgesichert. Wenn Terminverzögerungen oder Kostenüberschreitungen drohen, empfiehlt das externe Projektmanagement Lösungen, wie dies durch Änderungen im Bauablauf ohne Auswirkungen auf das Gesamtbudget kompensiert werden kann. Eine der wichtigsten Voraussetzungen für einen flüssigen Projektverlauf ist die Kommunikation zwischen allen Beteiligten. Das speziell hierfür entwickelte internetbasierte Projekt-Kommunikations-Management (PKM) sichert einen schnellen Datenaustausch zwischen den Mitwirkenden, steuert den Workflow und dokumentiert den Projektverlauf. Eine lückenlose Dokumentation aller baulichen Daten und Prozesse ist auch die Grundlage für eine erfolgreiche und schnelle Qualifizierung und Validierung der Anlagengebäude vor dem Produktionsstart.

Das Projekt Neubau Biotec umfasst eine Mehrzweck-Syntheseanlage zur biotechnologischen Produktion von biopharmazeutischen Wirkstoffen gemäß Gentechnik-Sicherheitsstufe 1. Merckle investiert rund 30 Millionen Euro in den Neubau. Das Bauvorhaben wird in einem sehr engen Terminrahmen durchgeführt und von Drees & Sommer betreut. Nachdem das Familienunternehmen im Mai 2004 die Projektfreigabe erteilt hatte, begannen im Juni die Planung für das Projekt und im August die Rohbauarbeiten. Der Rohbau für das Gebäude mit rund 45 000 Kubikmeter Bruttorauminhalt wurde innerhalb von dreieinhalb Monaten errichtet, so dass Bauherr und alle Beteiligten schon Mitte November 2004 – nach genau 100 Tagen – das Richtfest feiern konnten. Die Fertigstellung der Prozesstechnik ist so eingeplant, dass die Inbetriebnahme/Routineproduktion gemäß dem Projektplan Anfang 2008 nach einer intensiven Qualifizierungs- und Validierungsphase erfolgen kann. Schwerpunkt bei dem Projekt ist die komplexe Verzahnung von Bau und Prozess innerhalb eines festen Kosten- und Terminrahmens. Das Projektmanagement koordiniert und steuert die Planungs- Ausschreibungs- und Bauleistungen und schafft damit die Basis für effektive Arbeit aller Beteiligten mit maximaler Transparenz.

cav 462

Leistungsspektrum des Dienstleisters

ECI – European Construction Institute

Literatur zu Bauprojektmanagement

Onlinedienst für die Baubranche