In der Pharmalogistik erfordert der Fälschungsschutz von Arzneimitteln die Serialisierung als GMP-Prozess, also den Druck und das Management von individualisierten, nachverfolgbaren Arzneimittel-Verpackungen. Diese Aufgabe können Hersteller selbst verantworten oder in die Hände eines spezialisierten Logistikdienstleisters legen. Doch unabhängig davon, ob die Logistik in Eigenregie oder von einem Logistikdienstleister abgewickelt wird: Die Pharmaindustrie braucht Immobilien, die hohen Anforderungen hinsichtlich Gefahrgut, Brandschutz und individualisierten Prozessen gerecht werden.
Mangelnde Flächen
Der Bedarf ist hoch. Obwohl die Logistik derzeit etwa 3,5 Mio. m² Fläche pro Jahr entwickelt, soll bis 2025 branchenübergreifend ein Bedarf von rund 30 Mio. m² Logistikfläche entstehen. Das belegt eine Studie der Initiative Logistikimmobilien – kurz Logix – , die einen Ausblick auf die Zukunft von Logistikimmobilien und Standorten gibt.
Die mangelnde Flächenverfügbarkeit in Deutschland hat viele Gründe. Zum einen treibt der zunehmende Multi-Channel-Handel die Nachfrage in die Höhe, wodurch Flächen schnell vergriffen sind und die Preise steigen. Außerdem möchte die Bundesregierung bis 2030 den Flächenverbrauch auf weniger als 30 ha pro Tag verringern, weshalb kaum neue Flächen für Industrie und Logistik ausgewiesen werden.
Hinzu kommt, dass Industrie- und Logistikimmobilien ein Imageproblem haben. Insbesondere im Ansiedlungsprozess werden Projektentwickler und Logistiker mit Vorurteilen konfrontiert. Industrie- und Logistikimmobilien haftet mehr oder weniger das Image an, grau, platzraubend, umweltbelastend und vieles mehr zu sein.
Neue Wege
Doch es tut sich was. Die wachsende Bedeutung des Multi-Channel-Handels hat zu einer höheren Akzeptanz der Logistik in Politik und Gesellschaft beigetragen. Auch Logix, die Initiative Logistikimmobilien, arbeitet aktiv am Image und verleiht alle zwei Jahre den Logix Award für herausragende Logistikimmobilien in Deutschland, regt den Dialog und Forschungsarbeiten an. Die Forschung soll zu einem faktenbasierten Dialog und der Entwicklung innovativer Konzepte beitragen.
Zum Beispiel bieten sogenannte Brownfields, wie ehemalige Produktions- oder Militäralreale, Flächenpotenzial und eignen sich für die Revitalisierung. Die Entwicklung solcher Brachflächen ist mit hohen Auflagen und Aufwand verbunden, doch es lohnt sich angesichts des Flächenmangels. Die Logix-Studie „Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte aus Nutzersicht“ ermittelte ein Wiedernutzungspotenzial von 630 000 m² städtebaulich relevanter Brachflächen.
Die Ansiedlung von Industrie- und Logistikimmobilien wird zunehmend auch vom Fachkräftemangel bestimmt. Damit beschäftigt sich eine neue Studie der Logix-Initiative unter dem Titel „Standortkompass – Flächen- und Beschäftigungspotenziale in den deutschen Logistikregionen“. Die Studienergebnisse belegen, dass benötigte Ressourcen wie Mitarbeiter- und Flächenpotenziale nicht entsprechend dem zunehmenden Bedarf an Logistikimmobilien wachsen. Während in Ballungsräumen vorrangig ein Flächenmangel herrscht, ist in ländlich geprägten Regionen der Fachkräftemangel immer deutlicher zu spüren.
Spezialisten sind gefragt
Ebenso wie sich Logistikdienstleister darauf spezialisiert haben, die zunehmende Komplexität der Supply Chain zu managen, realisieren Projektentwickler für Industrie- und Logistikimmobilien nutzerspezifische Logistikimmobilien. Dabei führen Kompetenz, Erfahrung sowie eine frühzeitige und ganzheitliche Planung zum Ziel. Dies geschieht zunehmend spekulativ, das heißt: Projektentwickler antizipieren den Bedarf und realisieren neue Flächen ohne Vorvermietung, um trotz der genannten Herausforderungen zeitnah Industrie- und Logistikimmobilien fertigzustellen.
Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Europe, einem führenden Projektentwickler für Industrie- und Logistikimmobilien, bestätigt dies: „Wir entwickeln Industrie- und Logistikimmobilien zunehmend spekulativ, um dem Markt die dringend benötigten Flächen möglichst schnell zur Verfügung zu stellen. Das Konzept geht auf. An guten Standorten sind verfügare Flächen schnell vergriffen – auch ohne Vorvermietung.“
Die spekulative Entwicklung schließt den nutzerspezifischen Ausbau nicht aus. Das zeigt die Dr. Willmar Schwabe GmbH & Co. KG, ein weltweit führendes Unternehmen in der Erforschung, Entwicklung und Herstellung von pflanzlichen Arzneimitteln. Im Juli 2018 mietete Schwabe 10 000 m² Produktions- und Lagerfläche sowie 500 m² Büro- und Sozialflächen mit 24 Stellplätzen im Panattoni Park Karlsruhe-Süd in Durmersheim. Panattoni Europe hat den Panattoni Park südlich von Karlsruhe spekulativ entwickelt und die Hälfte der Fläche an Schwabe vermietet. Nun geht es an den nutzerspezifischen Ausbau.
Nutzerspezifische Anforderungen
Neben den hohen Anforderungen an Sicherheit und Hygiene für die produktionsversorgende Logistik der Unternehmensgruppe Schwabe wird die Halle als Gefahrgutlager ausgebaut. Die Ausstattung umfasst unter anderem eine durchgängige Kühlung. Die Gesamtinvestition in Durmersheim beläuft sich auf rund 12,5 Mio. Euro, wovon rund 2,5 Mio. Euro durch den nutzerspezifischen Ausbau erforderlich werden.
Arno Klemm, Leitung Technik, Bau und Logistik der Schwabe-Gruppe, kommentierte das Neubauprojekt so: „Als Hersteller von Arzneimitteln haben wir hohe Anforderungen, auch an Logistikflächen, über die wir die Versorgung unserer Produktion realisieren. Ich bin mir sicher, dass wir gemeinsam mit Panattoni Europe ein Gebäude umsetzen werden, das unseren Anforderungen gerecht wird.“ Bohne zeigte sich erfreut über die langfristige Anmietung durch die Schwabe-Gruppe: „Deren individuelle Anforderungen an die Immobilie machen dieses Projekt auch für uns zu etwas Besonderem.“
Das Beispiel zeigt: Für Pharmaunternehmen ist es empfehlenswert, frühzeitig zu planen, um der Komplexität nutzerspezifischer Industrie- und Logistikimmobilien Rechnung zu tragen. Außerdem sind kompetente Partner entscheidend, um die genannten Herausforderungen zu meistern. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte kann die Realisierung benötigter Industrie- und Logistikflächen trotz Flächenknappheit, mangelnder Ressourcen sowie langwieriger Genehmigungsverfahren gelingen.
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